Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, na przykład sprzedaży mieszkania. Zabezpiecza kupującego i sprzedającego na czas potrzebny np. na uzyskanie kredytu lub uporządkowanie dokumentów.

Co musi zawierać

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a także termin, w którym ma być ona zawarta. Przy sprzedaży nieruchomości będzie to przede wszystkim określenie nieruchomości i cena.

Forma pisemna czy notarialna?

Do ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana szczególna forma, ale od formy zależy to, co strona może zrobić w razie niewykonania umowy przez drugą stronę:

  • Umowa w zwykłej formie pisemnej daje co do zasady możliwość dochodzenia odszkodowania za szkodę poniesioną przez to, że liczyliśmy na zawarcie umowy przyrzeczonej.
  • Umowa przedwstępna spełniająca wymogi formy umowy przyrzeczonej — czyli w przypadku nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego — pozwala dodatkowo żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego).

Dlatego przy zakupie mieszkania lub domu często wybiera się akt notarialny.

Zadatek a zaliczka

Zadatek (art. 394 Kodeksu cywilnego) zabezpiecza wykonanie umowy. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy jednej ze stron, druga może odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek, a jeśli sama go dała — żądać sumy dwukrotnie wyższej (w braku odmiennych postanowień umowy). Zaliczka jest po prostu wpłatą na poczet ceny i w razie niewykonania umowy podlega zwrotowi.

Terminy

Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta (art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego). Dlatego tak ważny jest wyraźnie określony termin.

Co warto uwzględnić

  • uzależnienie umowy od uzyskania kredytu lub braku obciążeń księgi wieczystej,
  • termin wydania lokalu i zasady przeniesienia opłat,
  • konsekwencje opóźnienia jednej ze stron.

Zapraszamy do kontaktu — wspólnie przygotujemy projekt umowy. Zobacz także: Zakup mieszkania z rynku wtórnego.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.